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Como é de conhecimento de todos, atualmente um dos maiores mecanismos que se valem os consumidores para aquisição da tão sonhada casa própria é o financiamento junto às instituições financeiras. Nessa espécie de contrato, a compra e venda do imóvel se concretiza mediante a disponibilização de valores pela instituição financeira ao consumidor, resguardando a propriedade do bem adquirido como forma de garantia do recebimento do crédito concedido. Havendo inadimplência a instituição financeira poderá encaminhar o imóvel para leilão extrajudicial.
Assim sendo, enquanto todas as parcelas não forem devidamente quitadas a propriedade é de titularidade da instituição financeira, o que acarreta ao comprador significativos riscos que podem o levar a suportar prejuízos imensuráveis. Isso porque, eventual atraso no pagamento das parcelas pactuadas no financiamento, poderá nos moldes dos preceitos legais estabelecidos no Decreto Lei nº. 70/66 e Lei 9.514/97 ocasionar a retomada total da propriedade do imóvel em favor do credor, que consequentemente encaminhará o bem para alienação em leilão público na modalidade extrajudicial.
Desta forma, ocorrendo à consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, na grande maioria dos casos a única maneira de impedir que o bem seja alienado em leilão é se socorrer do Poder Judiciário, que garantirá ao comprador/devedor que sua pretensão seja analisada a luz dos princípios constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa que muitas vezes são desprezados quando da realização do procedimento de modo extrajudicial (sem processo judicial).
É importante ter em mente que para que o leilão extrajudicial seja impedido, é necessário que o devedor efetue administrativamente a purgação da mora (pagamento do débito) no prazo de 15 (quinze) dias contados da notificação por Oficial do Cartório de Registro de Imóveis a pedido da instituição financeira, conforme exigência do artigo 26, §1º da Lei 9.514/1997, impedindo assim a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário (instituição financeira).
Superada a fase administrativa, a purgação da mora ainda poderá ser realizada judicialmente até a assinatura do auto de arrematação através de depósito em Juízo do valor do débito em aberto, acrescido de juros convencionais, penalidades e encargos contratuais e legais, inclusive tributos, dentre outros previstos na Lei nº. 9.514/1997 de acordo com a previsão do artigo 34 do Decreto Lei nº. 70/66 que possui aplicação subsidiária às operações de financiamento imobiliário.
O efeito da purgação da mora (pagamento em Juízo) por muitas vezes implica em decisões judiciais autorizando em caráter liminar a suspensão do leilão extrajudicial,evitando assim, a alienação e arrematação do imóvel.
Em todos os casos, para que eventual venda do imóvel seja considerada legítima é de extrema importância que os requisitos exigidos na Lei nº. 9.5
14/1997 sejam rigorosamente atendidos, tais como, a notificação do devedor por meio do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis assinalando prazo de 15 (quinze) dias para a purgação da mora (pagamento); consolidação da propriedade em nome da instituição financeira; intimação do devedor acerca do dia, hora e local designados para o leilão, dentre outros, sob pena de invalidação do processo expropriatório extrajudicial (venda em leilão).
O devedor ao ser impedido de pagar diretamente para a instituição financeira as parcelas em atraso, deve procurar imediatamente um advogado para buscar orientações visando evitar que o imóvel seja vendido em leilão extrajudicial, sob pena de perder definitivamente a propriedade do imóvel.